Вопрос сложный для большинства населения страны и наших читателей. Поэтому попробуем разобраться в нем подробно и конструктивно!
Совет: Практически в любой из квартир вторичного рынка важно делать капитальный ремонт, "под ключ". Вы можете купить квартиру в отличном состоянии, с новой проводкой и трубами, ровными стенами. Но это крайне редкий случай, когда подобное приобретение выгодно. Чаще, новым владельцам достается действительно "убитое" жилье, в котором все работы начинаются с нуля, с самых основ!
Квартиры старого фонда: капитальный ремонт
Многие участники рынка недвижимости сегодня называют квартирами старого фонда практически все жилье, которое не расположено в новостройках. Это несколько неверный подход, ведь реальный старый фонд – это дома, построенные до революции 1917 года. Их очень мало, от 2 до 10%, в зависимости от региона, но они есть, и квартиры в подобных домах встречаются в объявлениях!
Если вы попали на подобное предложение, и рассматриваете его в качестве покупки, следует понимать технические характеристики и особенности зданий старого фонда. Это дома с массивными стенами из керамического кирпича, с небольшими и узкими окнами, металлическими или деревянными балками перекрытий, а также дощатыми полами. В некоторых подобных домах сегодня проведен капремонт. И после завершения мероприятий от первичной конструкции в них остались лишь наружные стены. Другие конструкционные элементы заменены на новые, в том числе, установлены сборные железобетонные перекрытия. В случае выполнения выборочного недорогого ремонта, когда в обновление недвижимости вкладывались минимальные средства, частично укреплены или заменены балки перекрытий!
По большому счету, это практически дома под снос, ведь им более 100 лет. Да, качественная кирпичная постройка может выдержать куда больше, но не с современным образом эксплуатации и обслуживания. Во времена строительства данных домов, проектировщики закладывали совсем другие нагрузки. Но сегодня здесь заменено отопление, конструкции перегородок, полы и обшивка стен, двери и окна, что увеличивает вес на стены и фундамент, а также вводит новые правила эксплуатации. Касается это и стен без утепления, и чердачных перекрытий, основой заполнения которых является строительный мусор или шлак. Здесь, с учетом повышения внутренней температуры в здании и неутепленной крыши, развивается плесень и грибок, постоянно присутствует сырость, а в подкровельном пространстве накапливается конденсат, на поверхности старого шифера или черепицы постоянно образуется наледь. Данные факторы серьезно отражаются на безопасности жилья, и с каждым годом все быстрее снижают продолжительность его службы!
Совет: Начало ремонта – это глубокое обследование не только поверхностей, но и всего конструктива недвижимости. Нужно вскрыть стены и полы, перекрытия и внутренние полости перегородок, обратить внимание на примыкания окон к проемам, а также несущих балок к стенам. Стоит проверить полы и стены на кухне и в ванной, где увеличена влажность, в области входной двери!
Ремонт пола в квартире старого фонда
Если бывшие владельцы в квартире не делали капитальный ремонт, вам достанется откровенный оригинал. А это старый рассохшийся паркет на основании, которое представляет собой гору мусора между непосредственным черновым полом и лагами. Заполнителем здесь могут быть опилки, шлак, строительный мусор и даже ветошь, которая годами накапливала прочий мусор, свалившийся вниз сквозь щели и трещины паркета, а также влагу от разлитых жидкостей.
Пол нужно снимать под ноль, до фактического основания, зачищать и укреплять его по перекрытиям и лагам, проводить обработку средствами биозащиты в несколько этапов. После данного грязного мероприятия, ремонтировать лаги, стелить подложки, ОСП или фанерный лист, и только после окончательного выравнивания и стабилизации поверхности, переходить к укладке напольных покрытий – деревянной доски, нового паркета, ламината и прочих!
Ремонт стен
Со стенами немного проще и интереснее. Непосредственных физических усилий будет масса, но перед вами много вариантов современной отделки!
- Во-первых, необходима уборка со стен всех слое обоев, газет, краски, штукатурки или других видов отделки, которые годами наносились слой за слоем. Желательно добраться до непосредственной кирпичной кладки, чтобы оценить ее состояние и решить, что делать далее;
- Во-вторых, в квартирах старого фонда стены чаще поддаются ремонту. Существует необходимость замены некоторых фрагментов кладки, отдельного кирпича в стене, или трещин в ней, их герметизации;
- В-третьих, производится выравнивание. В зависимости от типа ремонта и выделенного бюджета, можно выбрать различные способы предварительной подготовки: выравнивание по плоскости, работа с уровнями, выравнивание + сведение углов, выравнивание + работа с общей геометрией, параллельностью стен. Для данных работ используется штукатурка или гипсокартон, а возможно, и деревянная обшивка, в зависимости от требований к будущему дизайну интерьера;
- Завершающий этап – декоративная отделка стен. Продумайте ее заранее, еще до начала этапа ремонта и черновой отделки. Выбрать можно обои, стеновые панели, искусственный камень, дерево, штукатурку с покраской!
Важно: Если вы являетесь приверженцем индустриальных направлений, стиля Лофт или некой джентрификации, оцените качество родных кирпичных стен в доме. Они могут быть в хорошем состоянии, и стать одним из основных элементов интерьерного оформления!
Независимо от выбора варианта отделки, отдавайте предпочтение натуральным материалам с высокой паропроницаемостью, чтобы минимизировать или исключить и без того присутствующий термосный эффект!
Капитальный ремонт потолка
Сложно представить себе состояние отдельных потолков в таких квартирах, ведь все архитектурные мотивы и ценности скрыты под слоями краски и побелки, а на кухне, еще и под стандартными наслоениями с жировым оттенком. Поэтому лично мой совет – снимать потолок до основания, и работать строго в соответствии с заданным проектом или собственными предпочтениями.
Можно установить натяжной потолок, закрепив несущий профиль на стенах, смонтировать стандартный подвесной потолок в несколько уровней из гипсокартона. Интересное решение – потолок из резных деревянных панелей, из окрашенной доски или классический – штукатурка + шпаклевка + покраска!
Совет: Работать с потолком стоит аккуратно, ведь старая штукатурка можно отходить фрагментами большого размера и веса. Используйте средства собственной защиты, работайте на специальных стремянках или строительных помостах с хорошей устойчивостью. Обязательно используйте грунтовки для укрепления поверхности, а предварительно, средства биозащиты, ведь и здесь может быть плесень от протечек и конденсата!
Окна и двери в квартирах старого фонда
Что касается окон, скорее всего, здесь уже установлены новые деревянные или пластиковые стеклопакеты. Если нет, и квартира в оригинальном состоянии, именно таким может быть ваше решение. Но заказ стеклопакетов должен происходить после осмотра, выравнивания и ремонта проемов. Кроме того, с точной сверкой размерных параметров.
Второй вариант – классика с двумя деревянными рамами. Но решение снова зависит от собственных предпочтений и стилизации помещения!
Двери – под заказ, или с внимательной сверкой размеров проемов и будущих новых дверей. Нередко, здесь существуют серьезные отличия, в особенности, если учитывать возможные ремонты, нагрузки и подвижки конструкции, различного рода динамические нагрузки.
Двери также устанавливаются после ремонта и нивелирования проемов. Они могут быть деревянными, пустотелыми из МДФ или оргалита в бюджетном варианте, пластиковыми или комбинированными!
Дополнительные рекомендации
Сложно говорить о ремонте, который не видишь перед собой. А значит, есть возможность не заметить, не учесть определенные индивидуальные факторы, способные оказывать негативное воздействие, а возможно, и наоборот, влиять позитивно. Но мы обсуждаем усредненный вариант, поэтому есть еще несколько советов:
- До начала работы со стенами, полами и перекрытиями, нужно провести тщательную ревизию инженерных систем. Следует осмотреть проводку, провести ревизию ввода и подключения, проверить трубы водоснабжения и канализации, вентиляцию и отопление. Не забудьте о газоснабжении в квартире. Для ревизии лучше пригласить специалиста из соответствующей службы, который и пояснит возможности подключения новой плиты или варочной поверхности;
- Следует обратить внимание на технический паспорт, планировку внутренних помещений, стены и перегородки. Они должны быть не только в надлежащем состоянии, но и установлены в соответствии с регламентом и нормами, быть узаконенными в случае переноса стен и реорганизации помещений;
- До начала ремонта пригласите сотрудников управляющей компании, чтобы вместе с ними обратиться к соседям ниже. Нужно выполнить фотофиксацию и составить соответствующие акты о состоянии помещений, чтобы избежать претензий от соседей после ремонта;
- Обратите внимание на общее состояние дома и квартиры, подумайте о возможных нагрузках или запросите расчеты у управляющей компании в соответствии с данным типом дома. Все нагрузки должны рассчитываться очень строго. Касается это не только тяжелых стеновых перегородок и бетонных стяжек по полу, но также мебели и техники, новых окон, закладных и ферм!
Капитальный ремонт стандартной сталинки
В данную группу современными продавцами и покупателями недвижимости принято вносить и постройки 30-х годов прошлого века, и довоенные, и сразу послевоенные сооружения. Интересно, что они могут значительно отличаться друг от друга. Серьезным ухудшением качества страдают здания послевоенного времени, которые ударно строились по советским планам. Именно в таких случаях можно встретить не классические дома из кирпича, а сооружения из шлакоблока, в которых жить вообще не рекомендуется, а также из более качественных и теплых керамзитобетонных блоков.
Такие дома могут быть объединены конструкцией перекрытий – деревянными или стальными балками, или отличаться, ведь в послевоенных объектах недвижимости нередко устанавливались железобетонные сборные перекрытия.
Конструкции, внешний вид и общее состояние таких домов сегодня во многом идентичны. Поэтому здесь следует разделить сталинки и хрущевки, которые покупатель может перепутать!
- Сталинские дома облицованы силикатным кирпичом, когда стены хрущевских домов полностью состоят из керамического;
- В сталинках практически нет смежных комнат, и помещения являются более просторными, чем в хрущевках;
- В сталинках большие кухни и просторные прихожие, холлы, которые пространственно ограничены в хрущевских сооружениях;
- Дополнительные отличия – высокая презентабельность конструкции и парадных, а также высокие, до 3,20 метра потолки в сталинках, когда хрущевки, в большей степени, это типовые здания с высотой потолков до 2,50-2,70 м!
Независимо от названия, внешний облик и начинка, а главное, конструкционная основа во многом совпадает. Это кирпичные сооружения с железобетонными перекрытиями. В такой композиции, при правильной эксплуатации и своевременном ремонте, недвижимость может прослужить 120-150 лет. Несмотря на данный факт, жилье в этих домах чаще ветхое, малопригодное к жизни в том состоянии, в котором предлагается. Поэтому ремонт необходим!
Замена пола
Начинать стоит с нуля, с непосредственно бетонной плиты, если серия дома это подразумевает. Следует снять все покрытия, очистить плиту и отремонтировать поверхность, выполнив стяжку для выравнивания плоскости или вывода пола в уровень. Далее, можно приступать к стандартным работам по черновой отделке, укладке теплых полов, настилу декоративных покрытий!
Ремонт стеновых поверхностей и потолка
Старая штукатурка снимается до основания для возможности работать с самого начала, самостоятельно задавая преимущества правильной геометрии и отделку. Хорошо, что в сталинках много места. С другой стороны, это немного влияет на стоимость ремонта. Зато, есть предпосылки оформления интересных интерьерных решений внутри высоких помещений. Это ведь практически полтора этажа!
Отделка стен производится с участием любого современного материала!
Что касается потолка, здесь на пользу высота помещений. Можно установить многоуровневую конструкцию практически любой конфигурации без ограничений. Но в бюджетных решениях можно остановиться на стандартном натяжном потолке!
Рекомендации специалистов
Кроме общего состояния, обратите внимание на следующие моменты:
- Проводка, ее качество, а также лимит энергомощности. Возможны ограничения, с которыми нужно будет считаться, выбирая оборудование и технику для дома;
- Наличие газовой колонки вносит коррективы в обязательства нового домовладельца. Еще до ремонта пообщайтесь с представителями газовой службы по возможности ее переноса, замены и подключения новой колонки;
- Уделите время другим инженерным коммуникациям, в большей степени, трубам водоснабжения и водоотведения. Нередко, они в плохом состоянии. Также, внимания стоит и новая система обогрева помещений. Энергосбережение сталинок на достаточно высоком уровне, поэтому есть все шансы сделать качественное и экономичное отопление жилья!
Ремонт в брежневке
Начать стоит с планировки и ее особенностей. Брежневка – квартира в панельном доме, построенном в прошлом веке, в период 1960-1990 годов. Этажность их разная – 5, 9, 16 этажей, как и материал стен, качество сборки и другие нюансы, благодаря которым брежневки могут отличаться даже в зависимости от региона строительства.
Высота потолков – 2,5-2,7 м, комнаты среднего размера, но кухни могут быть с определенным уровнем комфорта, так как площадь их составляет 4,5-8,0 квадратных метров. Минусом считается минимальный шаг между внутренними стенами, которые, в зависимости от планировки, могут задавать ширину комнаты всего в 2,6-3,2 м. Жилые помещения по данной причине длинные и не очень удобные. Но во время капитального ремонта возможна перепланировка, которая узаконивается по причине наличия внутри помещений не только несущих стен, но и перегородок!
- Ремонт пола в брежневке максимально упрощен, так как это прочная бетонная плита с минимальными погрешностями. Да, на ней есть дощатый пол, который необходимо заменить, но данный процесс уже можно считать стандартным;
- Проблема может быть с перекрытиями. При условии укладки стандартной плиты, в вашей "новой" квартире будет пол без швов. При наборке из нескольких плит – присутствие швов, которые стоит заполнять и герметизировать на этапе черновой отделки эластичными материалами. В случае шатрового перекрытия, есть ограничение нагрузок;
- Дополнительного внимания достойны межпанельные стыки. Их необходимо заделывать на всю толщину материалами утепления, а также эластичными герметиками. Под влиянием нагрузок и температурных изменений, панельные дома слегка "играют", у них есть минимальные допустимые подвижки. Поэтому нельзя заделывать стыки стандартными штукатурками, которые просто будут высыпаться из швов;
- Проблемой могут стать сквозные розеточные отверстия. Перенести их не составит труда, тем более что любой капитальный ремонт предусматривает замену проводки. Здесь она чаще алюминиевая. Поэтому потрудитесь заменить внутреннюю разводку на медь, выполнить правильный ввод с набором защитных устройств, и подключение. Последний пункт обязательно поручается специалистам, выполняется при участии мастеров управляющей компании или основного поставщика электроэнергии!
Важно: Обратите внимание на стальные трубы водоснабжения, чугунную канализацию, тонкостенные стальные вентканалы, старые радиаторы отопления. Важно заменить их на одном из первичных этапов ремонта, чтобы при последующей косметической отделке не иметь никаких проблем!
Квартиры вторичного рынка, а именно старого фонда и послевоенного времени, могут быть в действительно плохом, если не ужасном состоянии. Обязательно продумайте такое приобретение от "а" до "я", рассчитывая ремонт, отделку, замену коммуникаций. Нередко, бюджет подобных мероприятий выходит далеко за границы возможностей покупателя. Но если жилье в неплохом состоянии и требует только косметики – это допустимый вариант!